展望2012：威海楼市维持基本稳定

　　主持人：南海现在尤为注重配套建设，这一点是南海做的比较出色的地方。咱们说一下明年吧，说说明年文登房地产的形势，在你的理解会是一个什么样的状态？预测一下明年文登房地产的情况。

　　胡向明：十八大之前不会有太大的松动

　　我觉得是这样的，你看一个房地产市场，这个市场其实是由几个风气构成的，中国的房地产有这么几个风气，一是中央政府，一是地方政府，一是分销商，一是金融机构，最后才是我们的消费者，这是五个主体，政府分成两个主体，宏观调控到了这个阶段是最关键、最较劲的时候了，这个较劲不是消费者和开发商的较劲，这个较劲最核心的是中央政府和地方政府的较劲，中央政府的这种调控的情况下，除了像我们沿海的城市风景房还有人来买，很多内地房地产城市的市场地方政府已经撑不住劲了，还有税收，财政收入已经撑不住劲了，现在最严重的环节在中央政府，北京政府决心很大，死按住这个老虎不放了，所以说我觉得到明年10月份开十八大，十八大之前不会有太大的松动。

　　再说我们大的形势，我认为宏观调控的形势不会有太大的浮动，回到文登市里这个地方刚需还是存在的，正因为前端时间我们组织地方政府招商引资的力度比较大，旧村改造的比较多，开发量也非常大，供给已经严重的超过需求了，在供给严重超过需求的情况下我们的价格不可能高的太大，如果说威海有泡沫，那就是说银滩有泡沫、南海有泡沫，这是让分销商给抬起来的，在本地区上这个价格没太大的泡沫，相比较而言文登市里的价格比荣成要便宜，市里也不高，在慢慢涨价就是因为成本在上升，明年也不会大幅降价，这是我对文登本地市场明年的一个简单概括。

　　现在目前老百姓虽然不是很敏感，10月份我们卖了50多套房子，在本地市场的房子卖的还是可以的，因为有一段时间我们自己的市场房子的供给是不足的，开发商开发的进度是不足以满足我们的需求的，我想开发商在这个时候应该做好内功，这个非常重要，前段时间我讲了，有的项目因为是在文登再好的价格我也知道再买，因为我住在威海，房地产是有区域性的。

　　开发商一定要做好内功，一个是要了解大政方针，第二个要了解我们客户的需求，第三要设计好产品，你的产品要跟你的需求的定量定一定，我知道有的项目到目前为止在某一个阶段定的都是150到180的项目，我这个房子就盖有钱人的，改善性需求是存在的，但是改善性需求不一定会买他那个房子，因为他的地角、位置非常嘈杂，旁边住的人不是很高档的，他也没有小区，也没有绿化，现在来买160、180的房子的人对这些方面是越来越挑剔了，所以他这个定位根本性是错误的。

　　我们目前开发商要做的就是苦练内功，把我们的产品真正的做好，不要浮躁，要扛住这个冬天，我想过了十八大之后我认为这个政策还有缓和，房地产是国民经济的支柱行业，这个地位非常重要，房地产这个行业从最上游到最下游，最上游就是钢铁、铁矿业、煤炭业、能源产业，最下游像我们刚才所说的销售、媒体、广告公司、建筑工人，150多个行业，这是原来一个研究生做的研究，156个行业，这156个行业吸纳了多少人在里面经营，如果房地产这个支柱行业崩盘了，我们国民经济的损失是很大的，这个中央是有数的，包括上次说的降价有没有空间也一定是有的。

　　可是这么大的一个产业不要像以前一样烈马无缰，说实在的地方政府是在纵容它，这种招商力度是的房地产更健康的地方太多了，万一它崩盘是很可怕的。所以现在这个调控的过程我认为是有必要的，让这些烈马温顺下来，好好的跑，让老百姓也真正的能买得起住房，不要有那么多怨言，同时也不要让房地产掏空了实体经济，身边我们知道的工业企业都在开发房地产，这实际上是一个非常可怕的事情，有的政府把很多村拆了，把后面的很多年的发展潜力也都提前消费了，这也是很可怕的事情，所以我认为中央政府的调控发自内心的说我是很拥护，虽然我现在做的比较吃力，但是这个过程要有，否则的话我们会死的更快。　

　　汤宝祥：楼市整体形势期待平稳过渡

　　政策的效应已经明显的体现了，集中在一线二线城市，从价格的下降尤其是公司的业绩下滑甚至很多的事端都已经出来了，这些表现可以想像的出来的，我还是认为这是今年所谓第一步，一般的效应一下子就结束的，应该还是下滑效应的一个继续，不会这么戛然而止，明年就掉头，我感觉地产高速发展走了这么十来年，整体形势的需求也需要一个调整，需要一个平稳的过渡，最终应该不会再像十几年前一拥而上，这有点盲目但那种盲目也是必然的，因为大量的利润或者是刚性的需求大家都共识到了，反正你只要买了地造的房都有人来买，哪都是一个概念，我估计这种情况应该不复存在，即使以后也不会。

　　通过降价来促销是一个手段，另外也有一个深层次的反应，就是需求在发生变化，如果说大家都来买，再高还可以再涨，说明你现在再低还有更低，但是确实是有效啊，比如说我们两个看重你的房子等一等，现在比如说3500，真的等了两个月以后3000了可能真的心动了，可能他性子急一点他就出手买了，我可能性子慢一点我再等两个月，可能到了2800了，我兴致也来了就又出手，还有个性子更急的人，本来今年结婚明年结了，他再等。

　　苏清温：明年市场不会有非常大的起伏

　　把房地产比喻成一匹马如果不套上笼头的话，它会不受控制，什么能把笼头套上呢，只有房产税，房产税出来以后能达到好多目的，第一可能限制投机性购房，同时挤出一些控制的住房。

　　普通老百姓能够接受的，包括我们在座的几家应该泡沫不是很大，刚才我们提到的很多，房地产现在要是到三千多的话、文登老百姓四千左右还是能够接受的，老百姓对

房价的关注度还不是特别的大，文登的房价自始至终都没有大起大落，四五线城市的房子永远走在时代的后面，可能波及的也是最晚的，咱们的房价从来没有说一年涨两前块钱一个平方、三千块钱一个平方，成本也不到那个价，如果到明年的话我个人觉得文登的市场还会受国家的影响应该不是很大，要说一点影响没有倒是不可能的，但是绝对不会很大，因为外地的客户或者大城市的客户关注的国家的经济形势比较大，文登老百姓我觉得对国家的形势不是不关心，他们不是特别的敏感。

　　老百姓无非就是想问你的房子多少钱，我觉得合适我可以去买，也不是说贵的一听房价吓跑了，最多只是说感觉到房价有点贵我看有没有便宜点的，该买还得买，只是不买你家买我家，不买我家买你家。因为有很多的因素，不光是建筑成本和土地成本，可能基本上每家开发商都会有贷款，加上贷款的利润，我不知道你们算没算过加上贷款的利息，如果加上2680这个价格的话，加上利息它是赔钱的，基本上咱建造成本得1700、1800。个人觉得文登到明年市场应该还会比较平淡，不会有非常大的起伏。

　　丛竹青：受形势影响 威海楼市面临缓慢调整

　　价格不会有太大起伏，我觉得每一个项目在上下两三百的区间之内，那样的话明年市区这块肯定会下降，这是100%的，刚才胡总说的我赞同，中央政府调控的力度我觉得可能要找出一个点，在这个点上一直调控下去，只不过在各个地方政府怎么来应对，这是一方面，第二个方面就是明年换届这块，换届之前稳定，换届之后更需要稳定或者更需要拉动，就看换届之后结点会怎么运作，第三个就是咱们本地政府，本地政府也涉及到换届，换届之后新一任的行政长官或者是父母官是怎么看待文登这房地产的形势，第四包括苏总谈南海情况的时候说行业之间有个联盟或者形成一个民间组织，我觉得在中央政府调控的情况下文登市人民政府是不是应该有一个专门的组织或机构来用地方政府的权力慢慢的调整房地产。

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