如果说前几年,一线城市通过土地出让规模来控制未来楼市的走向,那么在刚刚过去的2017年,决定楼市格局的因素则变成了土地出让的结构。“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水,共有产权房、租赁住房用地比例明显增多。业内认为,土地出让结构的改变直接决定了未来两年物业供应的多元化,这也将极大考验开发商包括产品、策略、利润与规模的全盘考量能力。

  规则改变:有条件土地出让常态化

  在刚刚过去的2017年,土地市场迎来了前所未有的变化。一方面,大部分城市土地出让规模和出让金额都刷新了历史纪录;另一方面,土地出让规则和供地结构的改变更是成为影响未来楼市的主要因素。

  从土地出让规则来看,2017年,以北京、上海等城市为代表,许多城市在土地出让时增加了限制性条件,如限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等,这种有条件的土地出让方式逐渐常态化。如北京市在2017年土地出让规则中,加入了“70/90政策”和“限房价、竞地价”的要求。

  在土地供应结构上,共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模开始增加。以北京市为例,2017年北京住建委提出,未来五年将完成25万套共有产权住房供地,2017年加快推进5万套共有产权住房土地供应及组织建设工作。此外,2017年11月16日,北京市提出2017-2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷,且2017年供地前期工作已经展开,预计于去年12月底前完成任务。

  中原地产统计数据显示,2017年北京市共成交71宗住宅地块,规划建筑面积968.96万平方米。其中,共有产权房面积达到300.77万平方米,占住宅总规划面积的31%,合计约提供共有产权房屋3.7万套;租赁住房面积91.44万平方米,占住宅总规划面积的9.4%,提供的出租房大约在1.5万套;配建的限价商品房达到337.38万平方米,大约可以提供3万套住房。

  供应多元化:新房成交量将回升

  在亚豪机构市场总监郭毅看来,土地市场新的变化也将导致住宅市场供应的多元化。以北京市场为例,限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅以及租赁型住宅将成就2018年北京新房产品供应的多元化。

  “未来可售商品住宅与共有产权项目均规定了限售价格与面积,多重成本压力之下,惟有时间成本可控,因此2017年成交的这些宅地也将在2018年开始启动上市步伐。”郭毅在接受北京商报记者采访时表示,共有产权房和限价商品住宅的大规模供应,将有效平抑新房价格水平,因此2018年北京新房市场价格依然会保持相对平稳的走势。

  此外,对于高端市场而言,2018年将可能成为一个放松的市场契机,不仅包括高端产品价格的管控,还包括网签的限制。

  郭毅表示,土地供应的多元化囊括高端改善、首次改善及刚需等所有客群的居住需求,这样的供应格局将导致需求的上升,购房者将从此前的二手房市场和环京市场重新回归到北京新房市场。因此,以成交量来看,2018年北京新房市场成交量将远远超过2016年和2017年。

  但是对于二手房市场和环京市场而言,将会面临更加严峻的形势,这两个市场将会面临客户的流失,加剧北京二手房市场和环京市场成交量的进一步下滑。如果2018年北京仍然延续目前的“限购、限价、限贷、限售、限签”五限政策,那么北京二手房市场只有价格降到一定程度,才可能迎来破冰的机会。环京市场因为限购的制约,需求量本身很难抬头,加上北京新房市场低价位房屋的大量供应,所以潜在客户量还将进一步减少。