有部分媒体曝料,一些地方银监局已要求,不得向房地产类公司发放流动资金贷款,房地产类只认“432”的项目标准;禁止投 资房地产类公司的应收账款,但购买原材料、归还融资等除外。目前,各地贷款执行标准并不一致,但地产融资趋近仍是大趋势,具体尺度由各地自行把握。

  这次各地银监局收紧房地产企业贷款主要有如下安排:一方面,要求银行只认“432”的项目标准,不得向房地产类公司发放流动资金贷款。所谓“432”条件,是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件。这就意味着,房地产类公司在开发项目之前,已无法获得更多贷款支持。

  另一方面,禁止投 资房地产类公司的应收账款,但购买原材料、归还融资等除外。也就是说禁止投 资资金通过其他渠道流向房地产类企业的同时,对房企的应付账款支持却没有松懈。

  实际上,这是各地银监局响应银监会的号召,要进一步加强房地产企业端的融资难度的要求。就在稍早之前,银监会召开了2018年全国银行业监督管理工作会议,提出将从两方面入手:

  一是抑制居民杠杆率,重点是打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,,严控个人贷款违规进入房市;二是遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。现在给居民降杠杆就是加息,而房企降杠杆就是严控贷款进入房地产领域。

  应该说,银监会已把加强对房地产流动性的监管当作2018年的工作重点,而各地的银监局也立即响应。广东银监局提出,继续遏制房地产泡沫化,从严查处违规融资行为。四川银监局提出,切实抑制房地产泡沫,严肃查处各类违规房地产融资行为。

  现在问题来了,为啥要监管部门从上至下要对房地产类企业流动性实行全面收紧呢?这背后又有何种含义?为此,我们分析有以下几点:

  首先,堵住开发贷以及外围资金盲目进入房地产开发领域,就是不希望房地产类企业再加盲目杠杆。事实上,目前房地产类企业也的确不能再加杠杆了。

  近几年由于大中型房企频繁接纳开发项目,各大中型房企的负债率都超过了80%以上,甚至于融创与恒大,去年上半年净负债率分别达到260%和240%。中国房企在经历负债大跃进后,的确有调降的必要。

  再者,房企的开发贷款是影响中国金融安全的隐患。居民部门这几年加杠杆速度要比项目开发贷款要快,但是居民部门是个体,即使个体出现违约风险,也不会影响大局。但是开发商如果肆意加杠杆,他们所掌握的房地产开发项目贷款资金是十几亿或几十亿,只要有部分房地产开发商出现资金链问题,我国的金融体系就会受到冲击。

  我们注意到这次监管部门采取了“疏与堵”相结合的原则,就是在不影响房企正常运营的情况下,又将金融风险隔绝起来。一方面部分地方银监局要求,不得向房地产类公司发放流动资金贷款。堵住了贷款流向房企的大门。

  但另一方面,对于房地产类企业的正常运营,比如只认“432”的项目标准,以及房企购买原材料,归还融资等贷款需求却网开一面。这样做的目的,就是既支持房企正常运营活动,但又可让房企把杠杆逐步降下来,从而防控了金融风险。

  最后,房地产类企业在2018年的融资债券要集中到期,不让银行贷款给房企也是避免贷款蒙受损失。2015-2016年发行出来的地产债,大部分要在3年及以上年份后到期,这一特殊的期限结构,使得2018和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。其中2018年需偿付规模为1613亿。

  对此,我们认为,各地监管部门收紧对地产类企业的授信额度,就是防止更多的资金进入到房地产领域,转而流向债券市场还债,最终导致国内金融体系的交叉感染。而当前债市收益率水平已高于2015-2016年,投 资者选择回售的更安全一些,同时,投 资者对房地产企业信用风险的担忧也在全面升温,回售的比例会将提高。所以,避免银行把贷款借给房企,而房企又去还即将到来偿债高峰期。

  近期,上至银监会,下至地方银监局,都在对房企的开发贷进行降杠杆,并且在确保房企正常对外经营用贷款之外,隔绝房地产金融风险向其他领域蔓延,现在对于我们普通民众来说,居民部门降杠杆了,房企也降了杠杆,这既说明房地产融资政策在收紧,又暗示了监管部门正努力避免局部性房地产金融危机暴发。