最近,国家统计局公布今年3月70个城市房价指数。从新建商品住宅销售价格环比变化来看,上涨的城市有55个,比2月份多了11个。开发投资和销售情况方面,一季度全国房地产开发投资21291亿元,同比增长10.4%,增速比1月~2月加快0.5个百分点,比上年同期加快1.3个百分点,其中住宅投资增长13.3%。房屋新开工面积34615万平方米,同比增长9.7%,其中住宅新开工面积增长12.2%。从数据上看,似乎楼市回暖迹象明显,但深究发现,上涨属短期现象、长期仍将以稳定为主。

  在涨幅前十的城市中,以中西部及东北的二线城市为主,其中,海口涨幅高达2.1%,秦皇岛、长春涨幅均超1%,哈尔滨、西安、宜昌等上涨0.9%。除海口外,这些城市均为非热点城市,涨幅较大原因属于房价补涨,并不代表房产市场整体热度上升。与过去一年上涨城市数量比较,此次上涨城市虽然增多,但总数仍不及一年前;今年3月份,70个城市的平均上涨为0.42%,远不及去年5月份的0.75%。随着海口、昆明、西安等城市调控政策的出台,预计这些城市热度会快速下降。

  从同比来看,北京、深圳、南京等10个城市已经同比下跌,表明在政策高压下,热点城市的房价调控已经取得了显著效果。

  在二手住宅销售价格指数方面,二手住宅销售价格上涨城市59个,环比增加10个,上涨城市数量连续两月增加。70个城市二手住宅房价平均上涨0.37%,59个上涨城市平均上涨0.47%。此次上涨城市数量增加,但涨幅远不及一年前。从数据中可以发现,环比下跌城市有7个,均为一二线城市。其中,上海下跌0.6%,厦门下跌0.5%,成都、北京、福州、郑州、武汉、武汉均有不同程度下跌。同比下跌城市有7个,北京下跌6.8%,厦门、郑州、天津、上海、南京、石家庄均有不同程度下跌,同比下跌城市均为2016年房价上涨热点城市。二手房是楼市晴雨表,受政策影响小于新房,与市场联系比新房更为紧密。二手房的同比下跌,表明该城市市场火热行情彻底熄灭,已经进入下行发展状态。

  3月份70个城市新建商品住宅平均涨幅环比扩大0.17个百分点,但上涨城市的平均上涨幅度仅扩大0.1个百分点。这说明虽然上涨城市增多,但平均上涨的幅度并没有扩大太多。在高压政策环境下,部分城市补涨,有一些城市由于积压的部分需求在3月份集中释放,导致市场环比火热,但热度有限,市场不会大涨、也不会大跌。

  在现有政策高压、去库存基本完成的情况下,市场环境达到一个新的动态平衡。在这种平衡下市场波动运行,而3月份仅是波动的上行部分,不代表楼市回暖。

  也是在3月份,超过20个城市密集发布调控政策或加大调控力度,此轮集中调控围绕公积金、刚需等,针对性强,同时调控扩大至阜阳等三线城市,且已调控城市没有放松迹象,所以市场回暖不存在可能性。

  在棚改计划的大力推行下,中国房地产市场迎来史上最繁荣的时期。为了避免房产泡沫对经济造成重大影响,中央经济会议明确“加大对防范化解重大风险的支持力度”、“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”等,约束房价涨幅不会过大。因此,未来三年,房地产市场会在“一动一抑”中保持稳定发展的动态平衡。值得注意的是,部分城市的房地产市场由于在2016年~2017年过于火热,在高压政策下会出现市场供需失衡、房价会有所回落。北京、厦门等热点城市的房价已经同比下跌,其他热点城市也大概率会相继出现同比下跌。

党的十九大明确指出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。今年的《政府工作报告》强调“大力推动高质量发展”。这也决定了房地产市场必须由投资主导经济增长方式逐渐转变为消费主导经济增长方式,同时注定房价大涨大落不会再重演,而未来房产税立法出台,更是注定中国房地产市场将会持续稳定发展。