导读

  土地流标背后最直接的原因是绝大部分房企面临流动性难题。

  去杠杆背景之下,房企面临着愈发严峻的资金面考验。而这影响着房企多个层面的生存状态。

  中原地产研究中心统计数据显示:截止到7月底,一线城市土地流标达到13宗,其中有7宗出现在北京,13宗土地也是最近数年少有的流标数量顶峰。2017年同期一线城市流标经营性土地为4宗;此外,二、三、四线城市均出现了大量土地流标现象。流标数量上涨接近100%。

  另外,21世纪经济报道记者了解到,多家房企内部在进行不同名义的“裁员计划”。一家中小型房企内部人士透露,就在近期,公司内部正式下达了个别部门合并缩编的通知。“这其实就是裁员”。据该人士透露,裁员背后是公司资金流动性出现了很大问题。受此影响,公司不得不通过一些高成本的过桥贷解决暂时的资金之渴。

  流标数量上涨100%

  土地市场最直接反应房企真实的生存状态。

  7月26日,浙江湖州南浔区出让一宗宅地,起始总价为4.5亿元,最终因无人报价流拍。该地块名称为南浔经济开发区塘南单元CX-05-02-05E地块,出让面积约为5万平方米,建筑面积约为9万平方米,容积率为1.8。据了解,7月18日,湖州南浔经济开发区曾出让南浔经济开发区塘南单元CX-05-02-05B地块,该地块土地性质为住宅用地,起始价为5.7亿元,楼面起价为每平方米4973元,最终也因无人参与竞价最终流拍。

  7月23日,江苏苏州太仓出让两宗商住地,其中一宗流拍。流拍地编号WG2018-14-2商住地,最终流拍,该地块起始总价5.09亿元,起拍楼面价1094.50元/平方米,该地块属性为商务金融用地。

  中原地产研究中心统计数据显示:2017年同期一线城市流标经营性土地为4宗;二线城市经营性土地合计流标数量为154宗,而2017年同期流标土地为77宗,同比接近上涨100%;三四线城市经营性土地,合计流标达到了629宗,而2017年同期1-7月流标只有284宗。

  “各城市土地出让金依然刷新纪录,但土地流标现象已经越来越多。”中原地产首席分析师张大伟认为,原因有四点:第一,土地配建复杂,地块非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈;第二,房企资金压力逐渐出现。从2016年9月30日开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。叠加最近各种企业的融资压力大,使得房企拿地积极性持续下调;第三,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低;部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。

  生存维艰

  土地流标背后最直接的原因是绝大部分房企面临流动性难题。

  房地产行业是我国宏观经济增长的重要支撑产业。房地产主要特征是资金密集型,政策风险较高,行业集中度有待提升。从长期因素看,地产对宏观经济贡献大,但强周期的特征并不明显。

  光大证券固收研究团队认为,我国地产板块虽然有过短期的波动,但房价大幅下跌的下行周期仍然没有出现。从中期因素看,地产周期的波动受政策调整的影响明显;2016年以来地产政策再度收紧,从销售端和融资端限制地产企业资金的流动,也凸显板块对金融体系依赖程度较高。从各发行主体差异来看,行业的集中度近年有所提升,但国企占比仍然较低;各发行主体的储备和库存的区位,以及开发、销售的方式等因素,也将个体之间的差异拉开。2015年以来,宏观基本面渐入低迷,叠加货币政策和地产板块的双宽松支撑,地产板块的融资体量再度进入高峰。这意味着地产发行人将在2018年逐步进入偿债区间。

  清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹表示,在财务安全要素方面,31%的企业高危。据她的研究,由于行业整体仍处于短期资金富余的状态,所以,未来一年内行业不会出现整体性的财务危机,但个体差异显著,三分之一的公司短期风险头寸为负,在不扩张的情况下也有三分之一的地产企业面临短期资金缺口的压力。其中,有20%的企业面临相当于总资产10%以上的短期资金缺口;更有9%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口,这些企业在短期内就难以维持正常的生存运营了。

  杜表示,与短期风险相比,地产企业的中期资金压力要大得多。2017年地产上市公司中期风险头寸的中位数为-19.7%,与2016年基本持平,即未来两三年,在不扩张的情况下,地产企业平均面临相当于总资产19.7%的中期资金缺口。这部分缺口必须通过新增或续借债务才能弥补,平均来说,有58%的到期债务需要通过续借或借新还旧的方式来维持资金平衡,即,行业平均的最低续借率要求为58%,较2016年上升了3个百分点。

  亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东表示,总体上来说,针对房地产的去杠杆政策还是比较严的,现在国家从去杠杆到稳杠杆的转变思路还是比较明确的。对于地产来说,可能去杠杆还没有结束,从之前数据看,开发商资金链处于相对比较宽松的状态,而且如果不考虑开发商进一步投 资,资金链就没什么问题。但在这个时间点上,很多开发商从战略上调整了自己的思路,加快了周转,要做大规模。所以开发商整个资金链的确比之前要紧。整个去杠杆的思路就是表外转表内,非标转标,这个过程对于开发企业的压力还是比较大的。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,现在三、四季度,是整个企业资金压力最大的时间点,尤其是民营开发企业,对于企业来说在这个时间点很有可能会通过降价来加快销售,甚至在接下来几个月可能会出现极个别的负债率、杠杆率较高的企业面临资金断链风险。历史上周期低点的时候品牌方被其他大型企业收购的情况可能会再次出现。