编者按：关注威海楼市，展现人居风采。随着楼市调控政策的持续加码，住宅楼盘的冬天来的比平时早一些，众多开发商纷纷把注意力转移到了商业地产当中。一句俗话说得好，“一间好商铺，百年摇钱树。”足以看出商业地产确实是一个值得期待的良好的投资理财渠道，那究竟威海商业地产的发展现状如何，在政策调控的大背景下，威海商业地产又将面临怎样的机遇和挑战... ...[详细]
一铺，一场和一楼。首先，一铺即商铺，商铺有很多种形态，按照商铺的专业化程度来划分，分为普通的街区商铺和专业市场。按照商铺的大小来划分，分为大、中、小型商铺。其次是一场，最传统的就是百货商厦，时下比较流行的就是大卖场。再次就是一楼，一楼主要是指商务楼或者写字楼。
一种 是主力店，属于内铺。另一种就是沿街的商铺。对于前者而言，通常这种内场形式，有的人称之为超市，有的人称之为主力店，这类商铺的典型特点就是分割出租、 分割销售。内部装饰装璜通常比较豪华，适合一些中高档商品的展示销售，这类商铺一般以出租为主，最适合做招商。相比之下，后者则主要是外部形式。这类商铺 主要是指步行街式的商铺或者是商业街式的商铺，它属于独立产权的独立门店商铺，一般是两层或者三层，家居建材城大多数商铺都是这样的，威海城区...>>>
总体来说，商业地产主要划分为传统的商铺和专业市场。传统的商铺，比如说一些底商，还有刚才所说的沿街商铺都属于传统商铺。另外，就专业市场而言，一种是像我们现在身处的乐天家居，以及建材市场都属于专业市场。另外一种是市中心的综合商业中心，这类专业市场的特点是它们一般不销售，只是自己经营，很大型，包括一些超市、电影院等。再有就是休闲度假的商业地产，包括步行街和一些休闲广场，这是一种，还有一种是写字楼这方面的，写字楼一种是商住合一，另外一种是比较专业的写字楼，就是通常所说的5A甲级写字楼。
就商铺类型而言，一种是街铺类型，就是沿街商铺。这种可能有独立的卫生间，层高要高一点，还可以自己划分楼层，这种商铺会更加独立自主一些，营业时间也更加灵活。还有一种就是商场内铺。就是规划成一个大的商场，它在里面有店中店，或者是我们现在去的大型商场里面有一些是统一...>>>
威海就是那种产权式的那种投资的话，老的项目威盛做的还是相对不错的。我认为商业地产的投资回报率不仅仅是每年回报百分之多少，正常的地产回报率在威海最低应该是6到10，十年能回本，但是商业投资价格还在于它自身增值的这一块，它的利润率是很高的。
比如像我们蓝星万象城好天地这块的商铺，项目你也有一些了解，刚开始我们开盘的时候它的价值和现在又不一样了，因为它每平方已经增值了应该是三千块钱，大概也就三个月的时间。主要还是因为数量少，而且这是属于专业性的商场。
商业地产包括进行商铺投资确实是有机会获得非常高的投资回报，这就使得这种投资在当下确定是成为了一块香饽饽，很多资金都涌进来了，并且是伴随着社会的发展和区域的开发，威海的商铺都有一个上升和增值的趋势,这在某种程度上对威海商业地产来说，是个不小的机遇...>>>
在目前中国的投资方向上用术语说就是流动性很大，尤其是中国制造业大力发展之前，这部分资金需要增值保值，这是目前最热点的问题，这样大的流动性他们怎么增值保值，尤其在中国目前制造业还没有完全正规地发展还存在很多问题的时候，所以投资商铺实际上就成为他们越来越首选的一个项目。当然，这也和我们投资者目前的投资渠道比较狭窄有很大关系。现在股市不好，股市风险巨大，也不可以炒房，制造业又存在很多问题，这是中国要解决的问题，商铺增长速度又摆在那就吸引了很多人的。
这种组合的形态会使它相互依存、相互发展、相互促进，正好迎合了人的心态，尤其现在人希望便捷、经济，所以它是迎合了人的心态应运而生的商业综合体。如果是传统的商铺可能没有一个大型的卖点出去，现在可以说我们乐天双子星某某商铺，但是如果传统那些可能就叫哪条街哪个铺位...>>>
现在市场大家都清楚，住宅这方面的调控这么严厉，肯定很多开发商投资客户也会从住宅慢慢转型到商业这一块，这块的需求也会增长，所以我觉得供应量在未来肯定会有一个大幅度的增长，这也是无可厚非的，而且是必然的趋势。这次2011年的精品楼盘推介会我觉得人流或者是客户群体一定不少，相信会收到不错的效果。
城市综合体的优势就是他是集群效应的。我们乐天双子星包括了办公、商业、写字楼、最顶还有一个餐厅、还有会所等各方面的东西都集在一起，所以我们就是大型的一个商业综合体。投资这个城市综合体和投资一般的商铺相比。他们的区别在于城市综合体会更加多元化，它的选择性更多，而且抗风险性会比较大，如果是传统的那些商铺，因为它都是属于外铺，价格又昂贵，而且抗风险性很低，因为它没有统一的卖场、统一的管理，所以就会有这种差别。...>>>
目前市场上有多个城市综合体，比如说荣成新兴的佳华财富广场也是荣成一个新兴的城市综合体，就连在我们高区也有一个高新城市广场，应该都是一些城市综合体的项目，目前我们可以看到市场有大量的这种项目在出现
集中在这一个群体当中商业氛围非常浓厚，尤其商业综合体可能还有更多的活动。当初规划威海家居建材城的时候也是想把威海零散的做家居建材的门店集中在一个统一的地方去做经营，把市区有限的土地拿出来做起来的用途，所以既美化了城市又让他们有个经营的去处。想买什么他就想起某一个商场或者是某一个地方。其实某种程度上城市综合体也是一个城市的名片，能够带动咱们这个城市的想像包括GDP发展，很多人也会有这样一些术词，但是要做的好也不容易。城市综合体不再是仅仅的一个商业的意义，可能更多的也涉及到城市发展、百姓生活等更深远的意义。...>>>
地段我理解是这样的，它不同于住宅的地段，所谓的地段就是说那个地方有风景，它所谓的地段实际上是商业氛围的地段，在那个地区有没有商业氛围，在那个地区有没有未来的增长性、发展性，考察的是这个地段，所以选择有成长性的地段、选择有商业氛围的地段还不够，还有就是你要考察你这个项目未来是不是个潜力股。要考虑到这个地方以后的规划，发展的前景。
一个还要注意开发商的实力，看能不能开发一个很好的物业保证把什么都做到位，还有一个就是未来管理商铺的商业运营中心或者商业运营公司他们会很专业地运营管理这个商铺，管理不好那个商铺可能也不行。就是开发和运营方面一定要重点把握。另外一个就是这个商铺适不适合你，面积大小方面适不适合自己投资，选一个价值太高的其实也是有风险的、也是有很大的压力和负担的...>>>
我觉得第一个可能要看一下交通便不便利，还有项目究竟是在哪条道路上，是在主干道、枝干道还是什么，另外一个看前景的话最主要是看威海这边规划的情况，商业从哪里到哪里整体的规划情况是怎么样做的，自己要考虑，为什么看商铺要看自己的眼光就是要看这一点，有很多人不懂但是他觉得这个项目好就是好像赌大小一样，但是肯定是有点逻辑性的才能去赌这个，要不就凭感觉，要不就看周边的人气、商业气氛，周边几个大商场围着，这个东西还是看个人的专业眼光。再好一点你可以想一下看看周边有没有一些高尚一点的住宅、消费群体，这方面也是很重要的一个环节。
一个还要注意开发商的实力，看能不能开发一个很好的物业保证把什么都做到位，还有一个就是未来管理商铺的商业运营中心或者商业运营公司他们会很专业地运营管理这个商铺，管理不好那个商铺可能也不行。就是开发和运...>>>
我觉得可以降低风险的一个方法第一个就是刚才说的开发商的实力，再一个就是你可以用契约的形式来约定，因为商铺要有一个养的阶段，如果你把这个风险转嫁给个人的话他肯定有一定的压力，我在前三年养铺的这个阶段压力是由开发商承担的，卖家可以没有后顾之忧。现在很多的商业地产商应该都会提出这样一个服务，就是都是由开发商来进行统一运作管理，然后前几年都会给投资者一个租金的反馈。
很多投资者在选择商铺的时候有一些顾虑，他想你这个项目是怎么样的一个布局，然后你所选择的这个项目是不是可以做的好，他们就会问你这个商场还可以，如果做的不好的话那我的投资是不是打水漂了，一个是这个团队的整体的运作，他所立的这个项目是不是有一个很专业的团队来运作。因为我做招商，招商不等于说我把这个商铺的人都招满了我的任务就完成了，你还要把它给做活做好，就是让投资变的更为有...>>>
写字楼其实也是看地段，看的也是交通方便。另外一个就是升值潜力，因为写字楼在大城市来说升值潜力也不小的，投资回报率也不会很低；其实，现在威海的写字楼还在一个初步发展的阶段，我们也是憧憬着它未来可能也像其他的商业类型一样会有一个相对大的一个升值的空间；威海是旅游城市，投资酒店公寓比较适宜养老，有些人会选择时间阶段度假，这类投资还是比较好的。
威海商业地产：机遇与挑战并存
