2011下半年威海商品房成交量的探讨

王丛臣：威海房地产销售季节性明显

　　话题二：2011下半年威海商品房成交量的探讨

　　主持人：威海市场七、八月是一个销售旺季，成交量还是比较客观的。金九银十反而成交量有所下降，尤其是黄金周的时候成交不足100套，原因是什么？为什么会有这样一个曲线的成交量变化？

　　观点一：威海房地产销售季节性明显

　　王丛臣：威海的房地产销售季节性特别明显，基本上都是刚才提到的在四月中下旬开始起，虽然温度的升高，销售的热度也在提高，在七月份到十月份就像是一个高烧期一样，但是随着政策对于房地产的调控力度加大，包括银行利率不断地调高，然后首付比例，包括对异地人贷款政策的限制，还有二三线城市限购等一系列的政策影响，出来七八月份旺销期，接着九十月份慢慢降温的局面。

　　观点二：政策挤压效应造成成交量增加

　　主持人：是不是有一定的政策挤压的效应？就是说其实八月份的时候限购，二三线炒作的限购比较厉害，一直在说二三线限购八月的时候，反而八月的成交量是比较高的。

　　戚其峰：有一定的挤压效应，当时说八月底之前二三线出来限购政策，当时烟台威海都在名单之上，所以很多人就怕买不着楼，所以八月份出现了一个小高峰，最终限购变成限价了，限购风过了之后购买的意愿就降低了。

　　观点三：旅游旺季对成交量有一定影响

　　戚其峰：再加上本身威海的旅游旺季应该是在七八月份，金九银十主要是本地市场的需求，威海的本地市场这两年70个自然村的改造以后传统的本地人就是最早的本地人基本上不缺房子了，现在在威海的刚需基本就是婚房和养老两种。真正的本地的刚需在旧村改造以后基本很少，因为我接触了很多旧村改造囤的房子现在也推向市场了，现在也交房了，房证也可以办了，现在也要卖，他们卖的价格比开发商要低很多，但是回迁房肯定是比较低。

　　观点四：十一之后商业项目销售也进入淡季。

　　主持人：受政策制约，住宅成交比较低迷，但是从9、10月开始很多商业项目备受关注，有个别商业项目开盘成交还非常可观，戚总比较了解商业项目，您怎么看待目前商业地产的形势？

　　戚其峰：商业项目相对来说在这次国家调控的时候找到了一个避风港，甚至说挤压了很大一部分住宅投资破到商业地产里面来了，但是从今年下半年七八月以后，国家对商业地产的金融也收紧了，现在商业利率上浮到30%，首付也提到60%，现在主要是从金融这块国家给卡死了，所以现在商业也慢慢进入冬天。现在的目的不是纯粹的压房地产，就是刚才刘总说的控通胀，控通胀就必须把社会的流动资金给冻结起来，现在银行基本上把所有的信贷特别是八月底九月初收紧银行的信用贷款就是汇票包括信用证都要给央行交存款准备金，这一次的上调相当于调两次存款准备金利率，原先的存款准备金利率是21.5%，调了这一回可能上升到20%所以银行基本上没有贷款额度。    

　　威海现在几大行首套房都上浮10%，商业贷款上浮30%，威海就是本地的银行可能低一点，像城市商业银行可能上浮10%。现在办理贷款基本上都排到年后，银行有个特点，一季度可能把上半年的额度放完，到三季度本身就基本上没有额度了，今年又挤压地这么厉害，到十二月份基本上就不放款了，就等着明年了。