房价下降空间的探讨

　　话题五：房价下降空间的探讨

　　观点一：房价跌幅因“楼”而异

　　主持人：业内很多人士说房价可能能跌到30%甚至50%，从阶段性上来讲的话，这个跌幅能达到多大？    

　　戚其峰：这个没法说，这个就跟刚才说

股票一样，可能哪一只股跌了，或者10%的股跌了，或者20%的股跌了，你不可能说所有的股票都跌30%，房地产这个也是，可能哪一家公司跌了或者哪一个城市跌了，但是不可能是全中国所有的开发公司都跌了，有的还在涨呢。

　　因为这个东西没法以偏概全，但是现在房地产也没有股市有一个总体的指数，现在只能是一线城市基本上在限购的条件有个普跌，龙头企业都领着头跌了，上证指数指标股现在已经跌了。

　　主持人：几位认为目前威海出现打折的区域主要集中在哪个区域？文登这边是不是打折的多一些？

　　王丛臣：我觉得不能说是集中哪一个区域。文登市场相对来说在三市里应该是比较好的。在这三县里面文登应该最后一个，南海开始的时候才启动分销，文登在三县里原来应该说是唯一一个没有分销网络的市场，因为南海现在大面积开发。

　　戚其峰：打折优惠还是个别行为，谁缺钱谁打折。现在搞分销的楼盘都搞暗折，所以面上看不出来，而且分销的楼盘基本上很少走宣传，他就是业务员模式的，这边出去跑马圈地，你上东北这个县去分点，上新疆去，完全是单兵作战，出去能拉点客户你就中间挣，然后你给他扣多少，所以这个东西不是在当地市场体现的，但是本地市场做的话打折的有。

　　观点二：威海不会大幅降价，分销模式决定即使降价也是暗度陈仓。

　　主持人：威海是不是有一定幅度的下跌呢？

　　王丛臣：威海

房价一是我觉得没有达到虚高的那种状态，二是威海出现可能会出现一些中小开发商会遇到资金回收的压力，但是我觉得不会出现像上海这种30%或者多少的大幅度的降价。威海房地产的一个特性，刚需开发量威海还没有同时开出很大的面积，二是外销型楼盘，有一部分的价格分给了分销商，但是你从房价上是看不出来的，如果说我这个开发商急于用钱，我现在卖6000一平米，但是我急用钱了我卖的还是6000一平米，原来我真正收到手里的是5500块钱一平米，但是我急于用钱的时候可能收到是5300一平米，反而到分销商手里，加到经销商的营销力度上。

　　威海的地产挺有意思的，因为分销商并不是非常遵守游戏规则，他可能是为达到目的，明明他的利润点在10个点上，但是大多数分销商跟开发商签的可能是10个点的佣金，但是他真正得到的没有那么多，因为分销商也有市场竞争。

　　观点三：威海会以团购来替代公开降价。

　　主持人：威海的开发商比较扛得住，其实也有一些小开发商确实就靠销售卖房子来回收。威海本地的开发商有部分是这样的。 

　　刘金才：威海应该说房地产市场化程度是不高的，不像上海，威海很少有房子说今天开盘当天就全光了，上海就有这样的，还没开盘就光了。 

　　王丛臣：最大的原因是威海的购房者太分散了，不存在出个什么优惠折扣会造出购房者蜂拥而至的情况，威海所面向的客户基本上在全国各地到处都有，所以说并不是针对威海市区这些，那么政策影响的效果也是非常微弱的。

　　戚其峰：大幅降价在威海可能就选择团购。而客户群不集中，集中了就可以搞团购了，不集中的话政策放出去没用。

　　刘金才：信息极度不对称，新疆克莱玛依可能也来买，三亚的人可能也来买，如果说一个开发商拿出广告来叫全国人民都知道的话，这个楼盘卖的钱也不够，所以基本上是结果分销商，而分销商不同，主要是听开发商，定的是6000那么大家按6000来做，当然内部是几个折扣点折扣点来考虑，自己都是心照不宣的，所以老百姓来了以后看海景房，威海的气侯又这么好，跟他们当地一比房价还便宜，他可能就买了，到威海来买房的人不是那种吃不上饭的、不买房就结不了婚的那种。 

　　都是当地有一套，或者还有一套什么样的房，再到威海买海景房玩的，所以说到威海买房我有时候说对外地来讲叫买着玩的房。    

　　主持人：悠港项目是不是就是这样的，客户群基本上是定位来度假的。

　　刘金才：对，我们度假交换概念目前有四种模式来运作，无论是那种需求都有适合自己的方案。