威海房价是否出现跳水

陈经华：2012威海楼市值得期待

　　话题二：威海房价是否出现跳水？房价拐点是否已经产生？

　　主持人：刚才大家在一起说的时候都说的房价的话题，基本上都说房价话题，大家觉得房价会降么？我们知道降价必须满足两大要素，第一是成交量大幅下跌，第二是投资抛售，出现大量的投资者在抛售，房产投资的总额在急剧下滑。那么，威海目前是否出现拐点？

　　陈浩：销售量缩水 多数开发商明年或将降价跳水

　　青岛路上的项目现在基本上是针对本地，因为青岛路中间的项目不管是从体量、档次、市场定位都是属于中高端那种，高区现在对于刚需购房者来说基本没有，都是属于二次置业或者三次置业的定位。

　　市场形势不好的情况下我们更多是多想办法，原本的销售业绩可能达不到。从青岛路上我们以前预售的项目来看，40天的成交量也就是只有40、50套，往年的成交量是远远大于这个量，现在市场形势不好就像边总说的大家准备过冬就好了，冬天不期盼有什么太大的变化。在威海现在主导的开发商大部分是以旧区改造或者搬迁为主，近两年他们资金面应该不会有太大的问题。从土地来看，正经的招拍挂经区的地方只有三块，今年全威海只挂六块，成交了五块，而且现在招拍挂的项目，开盘在销售的只有一个，而且这个也必须开工，所以会出现楼盘局部开发商跳水，打出来降价。我觉得如果是地产持续打压，到明年这个时间段还是这样的市场，我觉得会有大量开发商纷纷跳出来降价，现在很多开发商不会选择降价，都是一个很平和的态度。不会有太大的风险。

　　边光伟：此轮调控

　　我们从来没出现过这么多项目零成交的记录，12月份连续出现几次单日零成交。而且我们陆陆续续看到很多开发商的资金已经紧张得要出问题，前段时间在微博说百度城的一个降价活动。成交量急剧下滑，开发商要活命，要打破僵局。一线城市为什么降价呢？融资成本已经到20%、25%甚至更高，那降20%的时候把资金拿过来先用，所以在这个情况下，在影响到生存的时候什么事都有可能出来。

　　如果说是纯粹的面对刚需，降价还有可能，但是威海情况比较特殊，以投资为主的需求，即使降价，这个量同样起不来。威海的情况还要分成好几类，但是总体来讲有可能这一次会松动，因为这一次是彻底的把消费者的心理预期给打乱了。现在上半场给普通人做好房子，下半场做有人住的房子，房地产要回归到房子的使用功能，住宅就是居住，商业要做起来，运营起来，不可能空着，旅游地产必须有旅游的功能。

　　我在预期上是一个看空的悲观主义者，在行动上是一个务实的乐观主义者。包括商业地产，外来商业地产危机重重，因为城市的体能和市场的规模是否能呈展目前住宅和商业的供应量。

　　目前来看，现在已经在开的商业按照我们房地产发展形势来看的话并不多。原来我们中国有一个县城18万人口，人均的商业面积达到4平米，但是商业没有如火如荼，按照那个比例来算的话威海是不算多的，商业经营的好坏也应该到地产的投资，连锁的反应。目前威海商业经营很多商家也承受了一定的压力，商铺正常是需要3年到5年的时间能够盘活。每个企业也会对市场进行研究，研究人口，研究消费环境，研究城市的发展，还有外来人口的增加。但如果完全通过开发一个地产就想把它消化，肯定会有问题。这几个商圈目前来讲问题不太大，要有培养市场的意识，如果没有这个意识的话做一项就倒一个。

　　商业地产就价格来讲威海不算高，威海在其他的地方也知道，其他的小县城可能比威海的门市房价格还高，它的比例达到多少呢？跟住宅的比例是9倍，仍然买不到。我们在经营商业的时候考虑的是什么，要给投资人一定的空间，给市场一定的空间，你把这个空间完全剥夺的时候谁也不跟你玩，为期目前的商铺价格其实不算高，从今年的旅游人口来，外来旅游的人数比往年高，往年一般到1000来万就是高的了，因为我们到刘公岛的数据我们也统计过，今年的数字比往年要高，大家也可以看到威海在国庆期间比往年明显人多了。现在有将近60%的根本不考虑买房，也许40%的人是考虑买房，如果是满足自己投资愿望，或者是需求愿望，居住的愿望都在考虑。往年大概只有1%的人不想买房，都想赚钱，大家唯一的话题就是房子涨价了，我赚了多，可是这个话题占我们平时聊天话题的50%，这样的话大家每一个人都想着怎么去投资，没钱也在琢磨怎么去筹款买一个房子。

　　青岛市场的房价降的也很明显，烟台也降了，威海现在不存在波及不波及的问题。很多企业因为1000万，整个企业就垮掉了，哪里都有这个问题。发生这个事情问题是什么，就是在现在房地产的情况下有可能就是因为1000万，企业就陷入一个很被动的局面，归根结底是资金链的问题。

　　陈浩：威海开发商撑得住 房价应该不会大降

　　威海我觉得市区内的房价应该不会有太大的降幅，本身不管是土地成本也好，还有说是威海民间资金也好，或者是威海开发商的组织形态和公司举行的经营架构来讲，造成威海房价利率润不高，除了这个几个热点区域被房价已经炒起来了，大部分的房价还是回归一个合理性的价格，所以我觉得整体来讲不会有很大的价格下降。我所合作的开发商基本上都是有第二产业，或者是旧村改造，但是旧村改造的主要压力是在于老百姓的回迁房，所参加的几个旧村改造的项目基本上老百姓的保障房已经完全交付到位，而且有的条件好、实力大的开发商同时一次性交两套保障房给老百姓，所以对他来讲就没有压力了，因为只要保障房按照预定的时间和政府的协议还给老百姓让他们援助就住基本上压力就很小，后期基本上只是一些配套费，配套费可以开发面积，开多少交多少，多余的可以先攒交，或者是缓交，因为现在还有大的开发政策。

　　另外在合作的一个开发商是工厂性质的搬迁，原有自己的工厂，享受这种推二进八的拍地待遇，自己工厂迁到工业新区，迁到一些威海的边缘地带，在市中心还有原来的厂矿的旧址，这样厂矿的旧址基本上地址条件很好，因为以前做过工业项目，基本上三通一平都具备了，所以后续开发、土地成本、人员成本相对来讲是在涨，但是基本上这个压力可以缓解给建筑公司，对于开发商只承担自己一部分的配套和配套建设的成本，所以在跟我合作的一些开发商来讲资金不会出现很大的问题，而且还有几家是威海比较知名的企业，他们有自己的主营项目，像迪沙药业，山花地毯，这样的企业他们有自己的主营项目，而民用项目今年政府是支持的，对于民用企业和工业企业政府一直是大力支持，所以今年他们的效益不错，不管是营业额，纳税率，或者说税后利润。最近到年底我参加过几个公司的年会，也看过一些企业年报，营业额都非常高，所以我觉得在威海市内的开发商不会跟着降价。

　　刘清岚：威海房价不会暴跌 仍然遵循季节性波动规律

　　我比较赞成陈总的观点，威海的房价在2007年和2009年房产热销的时候房价也没有暴涨的倾向，到现在也不可能暴跌，因为房价应该说还是比价合理的。我觉得现在是国家政策的影响，大家心理预期比较好，明年6月份之前我认为房的销售量上面应该说还是不会有大的提高，但是我觉得进入6月份慢慢地应该会有所回暖。

　　我感觉威海本身到冬天就是销售淡季，即便是没有宏观调控的政策下，到这个季节也是房地产的淡季，只是不会像现在这样寒冬，每年进入6、7月份之后的话销售量都会有所提高，因为威海就是旅游城市，夏天过来旅游的客户会非常多，顺便就买房了，这样情况很多。随着时间推移大家观望期过了之后，还是会有需求的。威海的商业地产我们不是很了解，但是我们做住宅做的比较做，威海应该说是投资性用房还是少一些，刚性需求比较多，包括结婚用房，改善性用房，包括养老性用房，以及外地客户到威海来房子实际上也都是属于刚性需求的一部分，因为它具备了一定条件之后会要求的是健康的生活环境和生活品质，而且威海的山海景观是吸引外地客户的，所以说我认为刚性需求比较多，导致房价不会降价。

　　明年随着天气的温暖应该销售量也会有所温暖。

　　陈经华：无论大政策还是威海开发商特性都决定了2012威海楼市值得期待

　　价格的问题是大家热议的问题，首先我们截止到11月份我们做了一个2011年的年报。截止到11月底整个威海市区是2.3万套，206万平米，从成交量的套数相比去年下跌了3.8%，从面积来讲下降6%，去年是218万这样的量。成交量排名前十的，5000元以下的项目有7个，7个项目中80%又在经区，经区今年营销量是74万平米，连续3年是第一，就是在这四个区域排名是第一的。但是整个销量是自2009年首次下跌，这个数据确实跌了。现在到年底了，确实市场上有降价的声音，降价的动作这也是不可以回避，大家都很清楚。如果一定说要降价，事实上现在来看市场确实有降价的动作，但是不是我们就一定意味着明年会不会跳水，或者价格会不会跳水，会不会大幅度下降。

　　第一我觉得威海比较明显，淡季的时候销售的促销政策本身就是正常现象，现在出现促销和打折优惠属于一个正常现象，价格稍稍的比旺季多，有优惠。另外我想本身就有团购的利益，很多地产商都是这样操作的，一般到年底的时候的组织一些团购，肯定比正常价格会低。面对这种大的宏观调控政策，到年底了，他们要过冬和资金链的需求，这是正常缓解资金链应对的手段，这个完全也是在情理预料之中的。

　　我个人对明年整个威海房价市场我还是比较有自信的，我觉得有几点，一个是从大的政策面来看的话，对威海来讲，再往后会迎来一些契机，不管是十二五规划还是青威烟城际铁路，包括中日韩自由贸易区等等这些大的政策，这些会慢慢带动房地产需求。

　　另外一个，咱们还是要回到降与不降，虽然现在是一个买卖的过程，从库存量上来看肯定是有的，因为每年威海数据拿到100万单销掉70%，明年都有30%的存量存在市场上，从供需关系上不用说了，但是为什么威海的发展商相比北京、上海一线城市稍稍好过，就是因为刚才讲到有很多威海发展商第一自己有自己的主营业务，房地产只是其中一块，即使专做房地产的，威海的发展商相对步子迈的比较扎实，所谓的扎实是什么，就我们举个例子，他是一口锅半个锅盖，不敢说能盖全，但是因为他的东西拿完了，威海这边做法也比较简单，所有的基本上可以定价，材料、工程，所以几乎他出现大量的现金流，崩溃的可能性比较低，只要土地签完以后，它不像资本运作，一口锅盖盖三个锅，一个盖完赶紧盖这个，如果资金链出问题就全线崩了。

　　目前我们看到威海发展商都还是比较保守性的，很少有这块地还没有运作成功资金链预期就赶紧有投入性的运作，这种的确是比较少，所以几乎都是一块地拿到，通过团购，一些融资把资金链收回来，现在可能销量下降了，它可以放慢工程进度，压一些推盘的节奏，正常过冬不会有大问题，如果开发公司现金流不出现问题的话，那他没有必要降价。

　　再一个就是刚才刘总提到近几年，尤其是从2007年经济危机以后，2008年整个落了一个4万亿的大单，可以看到一线城市又翻一翻，但这几年我来威海三年多时间了，威海房价还是比较稳的，就是它没有那种大涨过，换句话讲它房价的涨幅赶不上人工材料上涨的幅度，所以它这种泡沫本身就比较小，就是它也没有大幅的下降空间。我个人觉得局部的个案降价行为肯定会有，那我只能规定他是一种促销，或正常自救的手段或方式，但整个市场普遍下降我觉得这个是没有的。