威海业内谈商业地产同质化现象

　　姜总分析称，“同质化”首先要区分两个概念，现在威海的市场谈不上真正的“同质化”竞争，它是有一定的同质性。交叉的产品经营，绝对不是在同质竞争。我们可以仔细去看目前所有的业态是一致的，就是你卖男装我也卖男装，你卖女装我也卖女装，因为这就是百货，百货需要这些东西来支撑。但是我们关键落脚点是要去看它的组合模式，和具体品牌。那我们就可以找到共性和不共性的地方。

　　往往在一个市场上得到多数百货公司所吸引的品牌，这是当地消费者选择的结果，也是它的营业额很高，产生了评效很高，所以各大商场都不愿舍弃这块肥肉，因为这能产生高额利润，同时任何一个商场，在进入一个新型地区的时候，都会引入适度的新的品牌，而新的品牌需要得到整个消费者接受，往往得到了消费者接受，其它的百货公司还会跟着上。所以整个行业是一个轮转的过程，它不会永远同质，也不会永远不同质，它都是在不停地变化。

　　刘总说，同质是暂时的，不同质是永远存在的。就如乐天家居跟家世界两个不到1000米，弄两个建材市场，它怎么去做？它慢慢过去在定位当中都看自己是高端的，国际化的品牌，但做起来之后呢？它会严格的分类，在那里面卖高档卖不上，当地品牌在家世界就卖的非常好，那么它的客户具体消费就完全不一样，中低端在家世界反而比乐天要好，大端高端的在乐天家居。做市场的竞争，它会慢慢的自己整合，市场有这个能力。

　　在商业当中肯定会遇到很多问题，每家的问题肯定会不一样。威海这个地方，面积跟香港差不多，为什么香港那么多商业综合体搞得很红火，就是说现在的经营度和美誉度还没有达到，消费的群体还没有，城市的明天，说是人居城市也好，讲经济城市首先要衣食住行，吃喝玩乐。

　　咱先不说衣，这肯定转换掉，你再说吃，威海海鲜这么好，海参这么多，但是没有一个营养早餐。威海这块不行，除了做海鲜还是那一套，而且没有做成文化，没有做成特色，就是说没有这个理念。

　　刘总说，在工业新区如何来打造这个五金机电的综合性商圈，其实不是你一家我一家，是大家共同来促成的，同质化在个别程度上是有集群意义的。

　　冯总同时表示，我们谈威海的商业，第一商业跟文化是相互依托的，一定是这个样子，有的城市名片是时尚，有的城市名片可能是文化。我们威海是什么？威海其实是一个宜居城市，世界宜居城市其实就是它的一个名片。其实我觉得威海从商业发展刚才也进了，就是因为每年有很多外来的游客，5月一直到9月，就是它还非常缺乏一些主体性，非常明确的商业。这是第一点，主题明确，就类似于像海南这样的商业体系，就是他跟当地的本地文化进行融合。

　　比如说我们来到威海这个地方要买威海当地的土特产，不知道去哪个非常具体的地方去买，这一点是非常客观的。但要去买日韩的东西，可能知道，但是去了之后档次不好，有可能被人忽悠了，坎价都不知道怎么坎，就是要高不高，要低不低，很尴尬的一个局面。

　　这个主题性是威海在未来是要去解决的。还有一个就是从城市的发展，刚刚我们也在谈到，比如说高端国际名品。它的品牌，它每年在中国确实有区域暂月的。可能在这个区域里面，未来的5年到10年，可能都不会到这个地方。我认为威海非常缺乏一些非常有人力的，有实力的，能够运营品牌的招商团队，带来一些品牌，真正意义上去解决这个高端品牌抗性的问题，才是业内需要思考的。

　　威海国际五金城刘总表示，名品入住前期是先看市场研判的，媒体的宣传是一方面，增加商业高端人才也是尤为重要。要把品牌吃得非常透，它的渠道、运营的模式，这种模式我们在威海当地，它不是一触而就，需要有沉淀的过程。他们来了真的给威海商业地产带来很多新的思想和新的思维。

　　姜总说，对于刘总刚刚提到的这个问题，我想从小的方面来讲。无论商业是哪一种形态，每一个形态之中都在威海面临一个新的问题，比方说商场，或者购物中心等，都会带来一种建筑结构上的更新。首先购物环境的舒适度，可能依托是居住，层高。新的项目诞生的时候，这些方面都会有一定的改进，都需要市场大的轮转，包括一些现有的，时间比较长久的一些商场，他可能都要面临着层高数的局限，给消费者的感官舒服度不够，住居相对较密，不适合高端品牌进驻，等等这一系列问题。

　　所以首先从物业形态上，工程各项设计上，就存在一个改进的需求，这是第一点，这也是满足最基本的品牌金融的需求。第二点对消费者而言，消费者可能最早的时候，大家都是，我今天想穿衣了，我买衣，明天想穿鞋了去买鞋。慢慢你也用这个牌子，你也用这个牌子，我为什么不去你这买去那边买，那肯定是因为你这儿舒适度做不到，慢慢地商业，每一个商场拿出大量的面积来做公共配套服务的区域，通道宽一点休息的座椅多一点，客观上的景色多一点，配套的能够坐下来聊会儿天的地方多一点，所以这几个方面都需要一定的改进，因为这样的话在结构上调整，满足品牌的需求，在舒适度上调整，能吸引更多的消费者。有的消费者品牌活下去，消费者更愿意来，品牌还能支撑得住，大量新品牌进不来，报奢侈品牌，我们项目进行大量的约谈，包括同行内的，威海当地市场，其它项目可能也会有一些交流。

　　那么我们发现一个问题，实际上好的品牌，高端的品牌，来与不来的决定权在市民手中，在市场手中，而市场的数据难以得到衡量，什么概念呢？我举一个很简单的例子，目前在威海市场已有的品牌，很容易给予百货公司，或者给予当地市场提供一个明确地条件，这样条件我是可以进的。那么商场看到这样条件符合我的需求，两家能够达成合作。高端的设计品牌，任何一个人都很难预估在威海销售量会有多少，任何引入它的商家都很难确定我是赚了是赔了，所以这就是很大程度上制约了它的到来。所以这需要一些新的项目，包括商业产业在这方面做大量的工作，舍弃一些利益，给市民带来一些新的东西，得到的回报就不仅仅是利润了。

　　所以新的东西的到来，是肯定要付出代价的，并且这个代价还要给它进行相关的配套服务，让市民多多了解它，关注它，项目才能活下去。目前市场上，我们要知道这个情况确是是这样，我们经常可以看到威海现在有新开的商场，也有老的商场在重新装修，在进行轮转。那都是因为市场经营力的影响，天平的倾斜，所以他要不断更新自己的内容，要得到市场上消费者更多的青睐，这样才能更好地活下去。所以商业就是不断轮转，寻求长期有序，更好经营的一个过程。